Что такое недвижимая вещь? // Комментарий к Определению № 303-ЭС15-5520 (дело «Омега Лайн»)

[LevGolovanov 83]

1.     Российское право недвижимости (в существующем виде) не позволяет, как то ни странно, практикующим юристам давать уверенный ответ на вопрос о том, является ли тот или иной объект недвижимой вещью или нет.

Корень проблемы – крайне неудачная норма ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая содержит следующее определение недвижимой вещи: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся (а) земельные участки, (б)участки недр и (в) все, что прочно связано с землей, то есть, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, (в¹) здания, (в²)сооружения, (в³) объекты незавершенного строительства».

Таким образом, по российскому праву недвижимостью признаются объекты двух типов: (1) земельные участки и (2) то, что находится над/под земельными участками. Причем недвижимые вещи второго типа определены крайне расплывчатым признаком: связь с земельным участком, которая является неразрывной, то есть, не позволяющей перемещать эти объекты без разрушения.

2.     Любопытно, что на эту обязательную характеристику недвижимой вещи мало обращают внимания на практике. Достаточно лишь вспомнить, что в качестве недвижимых вещей в Едином реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) зарегистрированы миллионы индивидуальных жилых домов, возведенных из деревянных сборно-разборных конструкций (деревянное домостроение, символизирующее, помимо всего прочего, возвращение к праславянским истокам сейчас является крайне модным в России). Однако помимо того, что в качестве недвижимых вещей в ЕГРП подчас оказываются зарегистрированными вещи, являющиеся несомненно движимыми, регистрационная практика свидетельствует и о наличии другой ошибки – когда в качестве недвижимых вещей в ЕГРП фигурируют объекты, которые вещами вообще не являются.

К числу таких случаев относятся и примеры регистрации в ЕГРП прав на асфальтовые покрытия как на недвижимое имущество (на сооружения). Именно такой случай и послужил сюжетом для комментируемого дела.

3.     Фабула дела такова.

Территориальное управление Росимущества (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Омега лайн» (далее – общество) о признании отсутствующим права собственности общества на объект незавершенного строительства (благоустроенная площадка).

Поводом для обращения управления с иском о признании права собственности ответчика на спорный объект незавершенного строительства отсутствующим явилась государственная регистрация права на этот объект как на недвижимое имущество, тогда как он, по мнению истца, не обладает признаками недвижимости.

В обоснование иска управление указало, что Российская Федерация является собственником земельного участка, который в 2004 году был передан учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В кадастровый план земельного участка внесены сведения об объекте незавершенного строительства с видом разрешенного использования земельного участка – для размещения благоустройства, а также зарегистрировано право собственности на указанный объект («Благоустроенная площадка») как на недвижимость.

При обследовании объекта «Благоустроенная площадка» были установлены следующие параметры объекта: площадь объекта по наружным размерам - 1227 кв. метров, наименование конструктивных элементов – подстилающий слой, описание – щебень, основание – покрытие асфальтобетонное, всего готовность объекта -1,18%.

Суды при рассмотрении дела установили, что в отношении спорного объекта на основании договора купли-продажи общества.

Полагая, что благоустроенная площадка не является недвижимостью, поскольку не соответствует признакам, установленным статьей 130 ГК РФ, управление сочло, что зарегистрированное право собственности общества на нее нарушает права Российской Федерации как собственника земельного участка, на котором расположена площадка, возведенная в отсутствие согласия собственника и получения необходимого для строительства капитального объекта соответствующего разрешения.

Суды с учетом заявленного по делу требования рассмотрели спор, применив разъяснения о так называемом негативном иске о признании (о признании зарегистрированного права отсутствующим), содержащиеся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного 4 Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22).

Разрешая спор, суды оценили представленные по делу доказательства, в том числе кадастровый паспорт спорного объекта незавершенного строительства, акт готовности объекта, заключение кадастрового инженера по обследованию объекта незавершенного строительства и пришли к выводу о том, что объект незавершенного строительства (благоустроенная площадка) как недвижимое имущество существует в натуре на земельном участке, принадлежащем Российской Федерации.

Признав, что управление не владеет спорным объектом, а с иском о признании права собственности ответчика отсутствующим (в соответствии с разъяснениями пленумов высших судов) может обратиться только лицо, фактически владеющее имуществом, суды сделали вывод об отсутствии нарушения прав истца, что также явилось основанием для отказа в иске.

Самостоятельным основанием к отказу в иске суды указали на истечение исковой давности по требованию истца, о применении которой заявил ответчик. Срок для защиты нарушенного права суды сочли пропущенным, приняв во внимание, что к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК. Течение срока исковой давности, по мнению судов, начинается с даты, когда управлению стало известно о нарушении своего права, то есть со дня обращения собственника о предоставлении ему земельного участка в аренду (02.07.2009) в связи с наличием на нем спорного объекта, тогда как истец обратился в суд только 22.04.2014.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями апелляционного и кассационного судов, в иске отказано.

Судебная коллегия Верховного суда судебные акты отменила, требования истца сочла подлежащими удовлетворению.

Такое разрешение дела коллегия обосновала следующими соображениями.

4.     Судебная коллегия поддержала позицию ВАС РФ, которая складывалась в практике Суда долгое время, заключающуюся в следующем. Вопрос о том, является ли спорный объект недвижимой вещью либо не является таковым (он может представлять собой либо движимую вещь, либо вообще не являться вещью) не зависит ни от факта постановки объекта на кадастровый учет, ни от факта государственной регистрации прав на соответствующее имущество в ЕГРП. Природа соответствующего объекта определяется исключительно исходя из наличия у него признака недвижимости, указанного в ст. 130 ГК РФ – неразрывной связи с земельным участком.

Эта позиция последовательно высказывалась Президиумом ВАС РФ в деле общества «Батыр» (№ 2061/99), деле Азовского завода строительных материалов (№ 11052/09), деле предпринимателя Хумарян (№ 12576/11), деле общества «Верево» (№ 4777/08), деле общества «Лондон-Бридж» (№ 3809/12), деле предпринимателя Разиевского (№ 17085/12), деле Челябинского управления Центробанка (№ 1160/13).

Это означает, что заинтересованное лицо всегда вправе поставить в суде вопрос о том, является ли объект, права на который зарегистрированы в ЕГРП, недвижимой вещью или не является таковой. Понятно, что в подавляющем большинстве случаев таким лицом будет собственник земельного участка, на котором соответствующий объект расположен (на этот пример указывается в постановлении № 10/22; этот же сюжет имеет место и в комментируемом деле).

        Суд, изучив материалы дела, должен прийти к выводу относительно наличия или отсутствия соответствующего признака – неразрывной связи с земельным участком, которая препятствует перемещению объекта без его разрушения – и сделать окончательный вывод относительно того, является ли объект недвижимой вещью или же он представляет движимую вещь.

5.     Однако даже установив наличие у объекта признака неразрывной связи с землей, нельзя прийти к уверенному выводу о том, что перед нами недвижимая вещь. Вторым шагом в квалификации вещей является определение того, представляет из себя объект самостоятельную вещь или же является составной частью другой недвижимой вещь – земельного участка. Например, именно такие споры разворачиваются вокруг неразрывно связанных с земельным участком и зарегистрированных в качестве недвижимостей в ЕГРП капитальных заборов, оросительных систем, колодцев, инженерной инфраструктуры и прочих подобных объектов, являющихся явно вспомогательными по отношению к земельному участку.

Ровным счетом та же проблема возникает в связи с т.н. плоскостными сооружениями – асфальтовыми или бетонированными покрытиями (площадками, замощениями). Они несомненно являются сооружениями, неразрывно связанными с земельным участком таким образом, что перемещение их (покрытий) без разрушения невозможно. Долгое время судебная практика исходила именно из этого (напр. дело общества «Авангард-Сервис» № 9626/08).

6.     Однако точка в спорах о том, являются ли подобные объекты самостоятельными недвижимостями, была поставлена Президиумом ВАС РФ в уже упомянутом деле общества «Верево» (№ 4777/08), в котором было признано, что система подземных труб и надземных канав и цементных лотков не является самостоятельной вещью, а представляет собойсоставную часть земельного участка. Логика Президиума ВАС была следующей: спорные трубы и канавы расположены внутри границ земельного участка, они предназначены исключительно для обслуживания интересов собственника земельного участка. Поэтому у этих объектов не может быть самостоятельного хозяйственного назначения, отличного от назначения самого земельного участка, они были созданы исключительно для обслуживания земельного участка и улучшения его качества. Суд признал их «неотъемлемой частью земельного участка» и постановил, что отдельного права собственности на эти объекты быть не может, эти объекты принадлежат собственнику земельного участка.

7.     Чуть позже тест, сформулированный в рамках дела «Верево», был применен Президиумом ВАС в деле Челябинского управления Банка России (№ 1160/13). В указанном деле встал вопрос о том, можно ли зарегистрировать право собственности на забор как на самостоятельную недвижимую вещь. Президиум ВАС признал, что забор представляет собой сооружение, необходимое для того, чтобы определить границы земельного участка, установить пропускной режим и предотвратить несанкционированный доступ к зданиям, расположенным на участке. Таким образом, Суд пришел к выводу о том, что забор не имеет своего собственного назначения в хозяйственном обороте и предназначен лишь для того, чтобы обслуживать интересы собственника земельного участка. Следовательно, спорный забор не является недвижимой вещью, права на него не могут быть зарегистрированы в ЕГРП.

8.     В комментируемом деле подходы, высказанные ранее Президиумом ВАС РФ полностью сохранены. Коллегия анализирует природу асфальтового покрытия и приходит к следующему выводу: «…замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью».

Увы, в данном случае пропущенным оказалось важнейшее рассуждение о том, что сооружением, являющимся недвижимой вещью, может быть только такой объект, который обладает самостоятельным хозяйственным назначением, отличным от назначения земельного участка. Еще более досадная логическая ошибка, допущенная в определении – это констатация отсутствия неразрывной связи асфальтового замощения с земельным участком («…спорный объект ввиду отсутствия неразрывной связи с землей следует признать замощением земельного участка, которое является его частью и … не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью»).

 9.    Доводы нижестоящих судов о том, что «государственная регистрация прав ответчика на замощение нарушает прав и законных интересов собственника земельного участка» был с некоторым, как мне показалось, сарказмом, отвергнут коллегией: «… поскольку спорный объект, права на которые в ЕГРП зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий».

Здесь, разумеется, следует согласиться с коллегией. У публичного собственника, на земельном участке которого расположен не принадлежащий ему объект недвижимости, возникает обязанность продать этот участок собственнику здания (сооружения); у частного собственника участка возникнет обязанность при продаже участка предложить собственнику здания (сооружения) реализовать преимущественное право покупки участка при его продаже (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

10.   Любопытно, что коллегия дала квалификацию иску собственника участка о признании отсутствующим зарегистрированного права на объект, не являющийся недвижимостью – это «разновидность негаторного иска». С такой квалификацией следует согласиться. Регистрация чего-либо, не являющегося вещью, в качестве недвижимости, расположенной на чужом земельном участке, не может рассматриваться как изъятие владения самим участком. Ведь если соответствующий объект не является вещью, стало быть, в отношении него невозможно владение. И поэтому лицо, зарегистрированное в качестве собственника такого объекта не может рассматриваться как незаконный владелец земельного участка.

11.   Коль скоро негативный иск о признании в разбираемом случае рассматривается как разновидность негаторного иска, то такой иск не подвержен исковой давности.

 

Читать далее: http://zakon.ru/blog/2015/12/18/chto_takoe_nedvizhimaya_veshh__kommentarij_k_opredeleniyu___303es155520__delo_omega_lajn#.VnRfImZ61u8.twitter